主持人：各位网友大家好，这里是由阳泉市人民政府门户网站推出的《在线访谈》节目。今天我们请到演播室的嘉宾是山西硕明律师事务所律师史旭丽。

????主持人：首先请您介绍一下《条例》出台的背景。

史旭丽：物业管理事关基层治理和社会稳定，事关人民群众生活品质，是重要的民生问题。随着经济社会不断发展，人民群众对物业服务品质的要求也在不断提高，但在现实生活中物业服务质量与业主期待还有较大差距，特别是业主组织成立难、物业费收缴难、物业服务行为不规范等问题日益显现，导致物业服务纠纷频发，我市2014年出台的规范性文件《阳泉市物业管理实施细则》已经不能适应社会发展和基层治理需要，尤其是当前我市正在奋力创建全国文明城市，迫切需要制定一部符合我市市情、具有实用性、可操作性和前瞻性的物业管理地方性法规，以法治的力量推动全市物业管理迈上新台阶，助力文明城市创建工作，不断满足人民群众对美好生活的向往，进一步提高人民群众的获得感、幸福感、满意度。

主持人：有哪些基本内容？

史旭丽：《条例》内容为六章六十条，包括总则，业主、业主组织和物业管理委员会，物业管理和服务，物业的使用和维护，法律责任，附则等六个部分。其中，第一章总则共十条，明确了立法目的、适用范围、基本原则，政府及其部门的监管职责、突发事件应对、投诉处理及宣传引导等内容。第二章业主、业主组织和物业管理委员会共十八条，明确了业主、物业使用人和业主大会、业主委员会（业主组织）的权责、业主组织和物管会工作经费等内容，确立并细化物业管理委员会制度，优化了业主委员会构成。第三章物业管理与服务共十七条，明确了物业服务人的职责和禁止性行为，规范了物业服务行为。针对物业服务信息公示差、费用收缴难、公共收益管理和使用不规范等问题，作出了针对性规定。第四章物业的使用和维护共七条，明确了物业的使用要求，规定了物业使用的禁止性行为、建设单位保修维护责任以及专有部分、共有部分、共用设施设备和专营单位的维护责任。第五章法律责任共五条，规定了建设单位、物业服务人及国家工作人员应当承担的法律责任。第六章附则共三条，对部分法律用语进行解释，规定了业主自行管理物业参照适用、法规施行日期。

主持人：特色和亮点体现在哪些方面？

史旭丽：（一）突出问题导向，破解执法难题

《条例》紧密结合我市市情，针对政府相关职能部门物业管理职责不够清晰，执法权限不够明确，部分物业服务企业存在“不作为、乱作为、服务行为不规范”等比较突出的问题，明确要求市人民政府梳理公布物业管理的行政处罚事项和执法主体和处罚依据，列出清单，并予以公布，有效破解小区内“执法难”的问题。

（二）贯彻最新政策，彰显可操作性

物业管理委员会是在业主大会、业主委员会缺失时，临时代为履行业主委员会职责的重要组织。《条例》依据国家和省最新政策精神，增加完善了“物业管理委员会”的有关内容，明确规定了物业管理委员会组成、职责、任期、解散和工作经费等内容，将我市在实践中推行建立物业管理委员会的行之有效的成熟经验和做法，做出制度性设计，为解决业主大会召开难、业主委员会成立难等问题，推动业主组织正常运行和物业管理全覆盖提供了法治保障。

（三）坚持底线思维，注重务实管用

我们严格按照“不抵触、有特色、可操作”的原则，对业主关注较多的业主共同决定事项、业委会相关规定、业主委员会委员禁止行为等作了强调性规定，但是删除了《民法典》、国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》已明确规定的物业管理区域、业主权利、义务等有关内容，其余内容则是在综合广大群众、相关部门、立法专家意见建议的基础上，对上位法的细化和补充，更加突出《条例》的实用性。

（四）前瞻创新突破，体现立法引领

从我市实际情况看，物业服务企业的服务整体水平不高，从业人员素质参差不齐，收费标准和服务质量不匹配，为促进物业服务水平提高和改善，《条例》体现创新意识，突出立法保障和前瞻引领，增加了“物业服务延伸、物业服务人员培训、物业服务质量评价、智慧物业”等相关内容，推动智慧物业建设，促进智能化建设与物业管理深度融合，致力推进物业服务质量的提升。

主持人：请给大家做具体释义。

史旭丽：《条例》所称物业管理是指业主通过选聘物业服务人管理的方式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生以及相关秩序活动。业主自行管理物业的，可以参照《条例》执行。物业管理遵循党建引领、以人为本、权责统一，以及业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。

业主是物业管理的基本单元，房屋的使用权人为业主。围绕业主成立有三大组织：业主大会、业主委员会和物业管理委员会。业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理区域中的合法权益。但一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主或业主人数较少的，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主大会决定的事项包括：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）确定和调整物业服务方式、服务事项、服务费用标准；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）公共收益等共有资金的管理和使用；（十）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定程序：首先，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其次，表决同意的业主必须达到法定比例。其中，决定（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金、（七）改建、重建建筑物及其附属设施、（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由五至十五人单数组成，每届任期三至五年，可以连选连任。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励和支持业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者、网格员参选业主委员会委员。物业管理委员会是临时机构，代行业主委员会部分职责。不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组建物业管理委员会，物业管理委员会自公告之日起三十日内完成组建。物业管理委员会由居（村）民委员会代表、社区工作者、网格员、业主代表等七人以上单数组成。其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当自确定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。物业管理委员会的任期一般不超过三年。

物业管理委员会应当在任期内成立业主大会、选举业主委员会，任期届满因客观原因仍无法成立业主大会、选举业主委员会的，应当由物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理包括委托管理和自行管理。零散楼栋、院落等没有实施物业管理的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以采取集中托管或者社区托管等方式提供基础性物业服务。建设单位选聘前期物业服务人应当通过招投标方式，并签订前期物业服务合同。投标人少于三人或者物业管理区域面积小于三万平方米的，经物业所在地的县（区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议的方式选聘。业主委托物业服务人提供物业服务的，可以通过招投标方式选聘。一个物业管理区域内由一个物业服务人提供物业服务。业主委员会或者物业管理委员会应当与物业服务人签订书面物业服务合同。物业服务人应当自合同签订或变更之日起十五日内将合同文本报街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。物业服务合同的内容应当包括服务事项、服务等级、服务费用标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等。新建物业应当按照规定配建物业管理用房和其他配套设施设备。没有物业管理用房或者用房不足的已建成物业，应当通过新建、改建、临近小区共用等方式配置物业管理用房。已建成有条件的物业，可以根据业主需要逐步完善共用设施设备。建设单位应当与前期物业服务人办理物业承接查验，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分的相关文件；（二）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理必需的其他资料。建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款；建设单位未通过招投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款；建设单位不移交有关资料的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，给予通报批评，处一万元以上十万元以下的罚款。

物业服务人履行职责包括：（一）按照物业服务合同约定提供物业服务并收取费用；（二）听取业主的意见和建议，接受业主监督；（三）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；（四）对物业管理区域内的违法违规行为应采取合理措施制止，并及时报告行政执法机关；（五）对违反管理规约的行为进行劝阻，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；（六）维护物业服务区域的基本秩序和安全，发现有安全隐患的，及时设置警示标志，采取措施消除隐患或者向专业机构报告；（七）按照规定妥善保存业主信息资料，及时公开物业服务信息；（八）配合街道办事处或者乡（镇）人民政府、行政执法机关、居（村）民委员会做好物业管理相关工作；（九）法律、法规规定及物业服务合同约定的其他义务。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示以下信息：（一）物业服务企业的营业执照、物业管理区域的负责人、联系方式、物业服务投诉电话；（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；（三）电梯、消防等专项服务设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录等；（四）上一年度物业费、公共收益收支情况，住宅专项维修资金使用情况；（五）其他应当公示的信息。物业服务人收取物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，按照市人民政府制定的物业服务收费管理办法分别实行政府指导价和市场调节价，具体收费标准在物业服务合同中约定。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人将全部物业服务转委托的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

业主大会决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知物业服务人，物业服务合同另有约定的除外。物业服务合同期限届满前六个月，业主大会或者物业管理委员会应当组织业主决定续聘或者另聘物业服务人。原物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会或者物业管理委员会。业主选聘新物业服务人的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，配合新物业服务人做好查验、交接等相关工作。新的物业服务人接管前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项。物业服务人应当履行下列交接义务：（一）建设单位移交的资料；（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、养护记录等相关资料；（三）物业服务用房、业主共有部分、共用设施设备资料以及物业服务期间配置的固定设施设备资料；（四）物业服务期间签订的书面协议以及物业改造、维修、养护等相关资料；（五）共有部分的收益、预收或者代收物业服务费、公共费用记录等相关资料；（六）业主名册；（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的资料；（八）其他应当移交的资料。交接完成后，原物业服务人应当退出物业管理区域；拒不退出的或者拒不移交有关资料或者财物的，业主委员会可以申请街道办事处或者乡（镇）人民政府依法处理。物业服务人不移交有关资料的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，给予通报批评，处一万元以上十万元以下的罚款。

在物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位属于共有部分，一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。在物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备属于共有设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。建设单位擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权的，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。未经业主大会同意，物业服务人擅自改变物业管理用房的用途的，限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下的罚款；对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下的罚款；对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；在物业管理区域内利用物业共有部分、共用设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益属于公共收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。公共收益属于全体业主共有，优先用于物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。物业服务人擅自利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下的罚款；对单位处五万元以上二十万元以下的罚款。

主持人：截至目前的实施情况怎么样？

史旭丽：截至目前，全市建成区住宅小区物业管理达到全覆盖，住宅小区划分953个，869个小区由物业服务企业管理（执行政府指导价项目270个），28个小区由业主自管，40个小区由单位管理，16个小区由社区托管，市场化物业服务覆盖率达91.19%。

全市住宅小区业委会（物管会）组建达到全覆盖，共组建业委会164个，物管会789个。全市共有注册物业服务企业228家，专业提供住宅物业服务的企业156家。

主持人：专项行动开展情况如何？

史旭丽：住建部门开展了全市整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题和建立完善物业企业退出机制专项行动。重点整治物业服务企业不按照合同约定提供服务、不履行信息公开和报告义务、不按照合同约定提供安全防范工作、不履行物业服务企业的移交义务、擅自利用小区公共部位经营、不公示公共收益收支情况、违规侵占小区公共收益等7种违法违规行为。一是市、区（县）住建部门主动公开投诉举报电话和邮箱，主动受理群众监督举报工作，严格做到逐条登记建账，逐项解决落实，逐件反馈结果。在解决群众投诉问题上执行闭环销号机制，要求每件群众投诉都要填写“专项行动线索整治销号单”。二是对拒不整改或整改限期已满仍整改不到位的，降低服务等级；对涉嫌违法的物业企业移送执法部门予以处罚。三是通过解聘、公开曝光、降低服务等级、移送执法队处置、提起诉讼等手段，强化震慑效应。

平定瑞锦茗城小区业委会选聘新物业公司过程中，旧物业公司拒不退出，平定县政府召集多部门组成联合工作组，在县公证处、县巡特警大队等部门的配合和监督下，顺利办理了物业交接。

城区半山公馆小区和城区水木明瑟小区解聘原物业企业，聘用了新的物业服务企业。

城区太阳园小区解聘了物业企业暂由业委会进行管理。

城区左邻右舍小区解聘了物业企业暂由物管会进行管理。

城区万年花城小区四级物业服务整改不达标，城区住建局重新核定该小区物业服务等级为三级，降低物业费标准，退费10万元，惠及450余户。

城区水岸嘉园小区由阳泉市鸿方物业服务有限公司提供服务，因未按照合同约定提供安全防范工作，消防安全责任未落实，城区住建局对其下达整改通知书，由城区消防救援大队对其进行行政处罚，罚款1万元。

同时，市住建局还对群众反映强烈、问题突出的11个典型案例予以公开曝光。截至8月21日，全市共接到投诉举报问题线索147件，135件已办结，办结率91.84%。住建部门认真贯彻落实党中央、国务院及省委、省政府有关决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，以维护群众切身利益为出发点，聚焦物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题，深入开展专项整治，查处一批违法违规物业服务企业，建立完善物业企业退出机制，进一步规范物业企业行为，维护业主合法权益，把群众满意度作为根本标准，以群众的获得感检验集中整治成效。

主持人：再次感谢您做客今天的节目，本期节目就到这里，下期再见。

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